2026年一季度，房地产市场继续呈现明显的分化特征。春节后，在需求释放带动下，核心城市楼市出现一定修复，二手房成交持续好于新房，京沪市场率先回暖，同时核心城市优质地块仍能拍出较高溢价，但整体市场仍处于筑底阶段。从政策趋势来看，两会《政府工作报告》明确今年要“着力稳定房地产市场”，《“十五五”规划纲要》进一步部署“推动房地产高质量发展”，为行业中长期发展指明方向。展望二季度，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撑，分化仍将是今年房地产市场主要特征。
（1）市场供求：根据中指初步统计，2026年一季度，重点城市新建商品住宅整体销售面积同比延续回落态势，多数代表城市120平方米以上面积段成交占比继续提升，新房市场改善特征明显。在供应缩量背景下，新房可售库存小幅下行，出清周期为24个月。二手房方面，一季度重点20城二手房成交套数同比下降约6%，整体保持平稳，3月部分核心城市“小阳春”行情显现，业主挂牌预期趋于稳定，在刚需支撑下，上海、北京在较高基数下成交量实现增长，上海3月二手商品房成交预计超3万套，创近五年单月新高，市场活跃度回升。
（2）房价：年初以来，二手房市场“以价换量”仍是主流，但百城二手住宅价格环比降幅有所收窄，价格结束去年下半年急跌阶段，1-2月百城二手住宅价格累计下跌1.39%。与此同时，在优质楼盘供应带动下，1-2月百城新房价格累计上涨0.13%。
（3）土地市场：一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，300城住宅用地推出、成交规模同比下降均超两成。房企投资进一步聚焦核心城市优质地块，广州马场地块以236亿元总价带动广州一季度出让金居全国首位，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为60%。拿地企业方面，央国企仍是拿地绝对主力，成都、天津等城市部分本地民企投资相对活跃。
（4）政策展望：两会定调“着力稳定房地产市场”，因城施策仍是政策主线，供需两端有望协同发力。需求端，预计住房政策将与人口政策更好结合，加强初婚初育家庭、多子女家庭住房支持力度；深化住房公积金制度改革方面，扩大使用范围、支持异地互认互贷等是重要方向；核心城市有望继续优化限制性政策，通过降低房贷利率、加大购房补贴力度等降低购房成本。供给端，延续“控增量、去库存、优供给”思路，同时加快“好房子”建设，继续落实收储存量商品房和存量土地政策，改善市场供求关系。此外，城市更新相关政策有望进一步完善。
（5）市场展望：一季度核心城市楼市出现点状修复，呈现出京沪率先回暖、二手房强于新房的分化特征。展望二季度，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到支撑，4月市场修复的延续性尤为关键。若核心城市热度能够保持，将有助于改善市场预期，为全年市场平稳运行奠定更好基础。受2025年市场热度逐季回落的基数效应影响，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整体市场仍处于筑底期，分化态势预计将延续。在挂牌量趋稳背景下，二手房价格跌幅有望继续趋缓，但要实现“止跌”，仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同推动。
第一部分：2026年一季度中国房地产市场形势总结
（一）市场供求：一季度重点城市新房成交面积同比下降约两成，20城二手房成交量在较高基数下同比小幅回落约6%，整体保持平稳，3月京沪迎来“小阳春”行情
1. 新房：受供给缩量影响，一季度重点城市新房销售延续回落态势，120平以上改善产品占比继续提升，市场正由“量增”向“质优”转变
图：全国商品房累计销售面积及销售额同比增速
数据来源：国家统计局，
全国新房销售：根据国家统计局数据，2026年1-2月，全国新建商品房销售面积为9293万平方米，同比下降13.5%；其中，商品住宅销售面积为7736万平米，同比下降15.9%。1-2月商品房销售额为8186亿元，同比下降20.2%；其中新建商品住宅销售金额为7163亿元，同比下降21.8%。
图：100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
注：3月为预估数据
数据来源：
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图：重点50城新建商品住宅周度成交面积及同比走势
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重点城市新房销售：受供应缩量影响，新房销售同比延续回落态势，市场整体仍处筑底阶段。月度来看，1-2月延续传统淡季特征，随着春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，市场成交出现边际改善，春节后重点城市新房成交量连续五周环比回升，3月前四周成交面积同比降幅收窄至约14%。根据初步估算，2026年一季度，100城新建商品住宅成交面积同比下降约两成。
图：北京、上海、广州、深圳新房周度成交面积走势
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春节假期后，新房市场出现一定修复，重点城市活跃度较前期有所改善。3月北京、上海商品住宅成交面积连续四周环比增长，其中上海表现较突出，在2月末优化房地产政策后，3月第四周（3月23日-29日）新建商品住宅成交22.9万平方米，连续三周刷新2026年以来单周新高。广州、深圳在3月亦实现成交回升。但受年初供应偏弱及上年同期基数较高影响，今年以来，北上广深等城市新房成交面积同比仍回落。
图：30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比
新房需求特征：2026年1-2月新房成交继续向改善型产品集中。新房楼盘供应改善化叠加“好房子”产品力提升，带动改善性需求逐步释放。根据中指数据，1-2月30城144平米以上户型新房成交占比提升至18%，120-144平米户型占比保持在30%。具体城市来看，与2025年同期相比，今年1-2月30个代表城市中，24个城市120平米以上新房产品成交套数占比提升，其中杭州、苏州、唐山、芜湖120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度较为明显；23个城市144平米以上产品成交套数占比提升，其中苏州、济南、无锡、扬州提升幅度均超6个百分点。
图：50个代表城市商品住宅周度批准上市面积走势
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重点城市新房供应：根据中指数据，2026年一季度（截至3月22日），重点50城商品住宅批准上市面积同比下降约四成，新房供应延续低位运行态势，市场整体处于“去库存”阶段。3月进入传统营销旺季，企业推盘意愿有所提升，上海（中海·云邸玖章、中建·玖上琅宸）、广州（越秀·阅璟台、云樾和鸣）、杭州（兴耀·沐芳洲府、建发招商元序）等城市均有新楼盘入市，但与往年同期相比，重点城市供应规模仍在低位。供应端的缩量有助于缓解库存压力，改善市场供求关系，但短期内也在一定程度上制约了销售端的恢复。
图：50个代表城市商品住宅库存及出清周期走势
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重点城市新房可售库存：截至2026年2月底，50个代表城市商品住宅可售面积为3.05亿平米，相比2025年底基本持平，同比下降3.7%。销售放缓导致出清周期有所延长，按近12个月月均销售面积计算，2月末50城可售库存出清周期为24.0个月，较2025年底延长0.8个月，同比延长4.2个月。各线来看，截至2月底，一线城市新房可售库存出清周期为14.6个月，二线代表城市为23.7个月，三四线代表城市为33.0个月。
2. 二手房：一季度重点城市二手房成交量保持平稳，京沪3月成交同比实现增长，小户型、低总价房源是成交主力
图：20个代表城市二手住宅月度成交套数走势
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图：20个代表城市二手住宅周度成交套数及同比走势
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重点城市二手房成交保持一定韧性。根据中指数据，今年一季度（截至3月29日）重点20城二手住宅成交31.9万套，同比下降5.7%，仍显著高于2024年同期。3月（截至29日）20城二手住宅成交13.4万套，同比下降6.3%。从周度成交来看，春节后二手房成交量连续五周环比回升，3月第4周（3.23-3.29）20城二手住宅成交量已达2025年以来周度新高。二手房占比来看，2026年1-2月，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重为72%，较2025年全年提升7个百分点。
表：2026年一季度（截至3.29）重点城市二手房成交情况（单位：套）
注：上海、无锡、南宁、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅
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图：北京、上海、深圳、成都二手房周度成交走势
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从重点城市来看，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场“小阳春”行情显现。“沪七条”新政实施一个月以来，上海成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市，3月（截至29日）上海二手商品房已成交29175套，在较高基数下，同比增长7.7%，其中11天备案量超千套，28日达1585套，3月第四周（3.23-3.29）成交同比增长16%，预计3月全月成交将超3万套，创近五年新高（2021年4月以来首次超3万套）。此外，北京3月（截至29日）二手住宅成交套数与去年基本持平，全月预计小幅增长。
图：北京、上海二手房各面积段、总价段销售套数占比
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北京、上海小户型、低总价二手房仍是成交主力。当前大城市的刚需及刚改购房者普遍通过购买二手房解决居住问题，而新房市场则转向满足改善性需求。2026年1-2月，北京、上海70平米以下二手房成交占比分别提升至39%、42%。同时随着房价持续调整，市场房源整体向低总价段回落，1-2月北京、上海300万以下二手房成交套数占比较2025年分别提升5个、6个百分点，成交套数同比增长13%、25%。
图：重点25城二手住宅新增及存量挂牌套数（头部中介口径）
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重点城市二手房供给：根据头部中介数据，2月末，重点25城二手房存量挂牌套数约205万套，环比下降4%，较去年10月高点回落8%。春节后新增挂牌量有所回升，但仍显著低于近几年同期，3月截至27日重点城市二手房新增挂牌房源为13.7万套，同比下降约37%，挂牌量回落显示出二手房卖方预期有所趋稳。
（二）价格水平：前两月百城二手房价格环比跌幅收窄，结束去年下半年急跌阶段；年初新房上市项目较少，2月百城新建住宅价格环比微跌0.04%
图：百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
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图：近3个月各梯队城市新建及二手住宅价格环比变化
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二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年1-2月百城二手住宅价格累计下跌1.39%。年初以来，受市场挂牌及交易活跃度季节性回落影响，百城二手住宅价格环比降幅连续收窄，价格结束去年下半年急跌阶段，但“以价换量”仍是主流。2月百城二手住宅均价为12835元/平方米，环比下跌0.54%，跌幅较1月收窄0.41个百分点。
分梯队看，2月一线城市二手住宅价格环比下跌0.42%，跌幅较上月收窄0.72个百分点，一线城市经历去年末悲观情绪释放后，业主降价意愿趋缓，价格跌幅显著收窄。二线城市2月二手住宅价格环比下跌0.57%，跌幅较上月收窄0.3个百分点，城市间分化仍较为显著；三四线城市2月环比下跌0.54%。
新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.13%。具体来看，1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨0.18%，但市场整体表现平淡；2月受春节假期影响，新推项目整体较少，以存量项目去化为主，价格环比微跌0.04%。
图：百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
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从涨跌城市数量看，新房方面，1-2月，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在70-85个之间，较去年底有所上升。二手房方面，1月百城二手住宅价格环比均下跌，2月5个城市环比上涨，95个城市下跌。
（三）土地市场：一季度核心城市推地节奏放缓，300城住宅用地成交面积同比下降超两成，房企拿地进一步向优质地块聚集，广州出让金已达去年全年一半
2026年一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，土地出让策略延续“缩量提质”导向，核心城市优质地块仍维持较高溢价水平。根据中指数据，一季度（截至3月28日），300城住宅用地推出规划建面6472万平方米，同比下降23.8%；成交5893万平方米，同比下降25.9%；土地出让金2154亿元，同比下降45.7%；平均溢价率为5.0%，除广州、上海、杭州等地核心地块竞拍出高溢价外，多地土拍情绪保持平淡。
图：300城住宅用地规划建面推出、成交走势（截至3月28日）
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表：2026年一季度300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
注：推出面积按公告时间统计，下同
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各线来看，政府推地节奏放缓及房企拿地审慎下，一季度各线城市成交面积、出让金同比均下降。根据中指数据，2026年一季度（截至3月28日），一线城市土地市场相对平稳，供应端维持一定规模，成交面积同比降幅刚超一成，但由于去年一季度上海、北京优质地块较多，高基数下出让金同比降幅近五成。二线城市除杭州、成都外，多数城市宅地推出、成交规模均偏低，出让金同比降幅超六成。三四线城市土地市场延续调整态势，推出、成交指标同比降幅均接近两成。
图：300城住宅用地平均溢价率走势
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溢价率方面，开年以来，在供应放缓背景下，300城溢价率整体仍处于低位。根据中指数据，2026年一季度（截至3月28日），300城住宅用地平均溢价率为5.0%。其中，1月土地市场相对平淡，2月在广州马场地块等高溢价地块带动下，溢价率升至10.7%；3月截至28日，平均溢价率为3.3%。
图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）
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表：2026年一季度重点城市住宅用地出让金情况（全市，截至3月28日）
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从城市集中度来看，根据中指数据，2026年一季度（截至3月28日），全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为60%，较2025年全年提升8个百分点。全国住宅用地出让金排名靠前的城市中，多为核心一二线城市。年初以来，重点城市土拍活动较少，其中广州在天河区马场地块（总价236亿元，由越秀获取）带动下，跃升一季度全国土地出让金首位；上海、北京土地市场相对平稳，出让金在百亿元左右，南通宅地出让金达114亿元，更多为地方国资获取。
表：2026年重点城市住宅用地供应计划
数据来源：政府官网、中指研究院综合整理
从当前已披露供地计划的城市来看，2026年住宅用地供应策略进一步聚焦"控增量、去库存、优供给"导向。在控增量方面，各地普遍调减年度供地规模，其中北京商品住宅用地供应计划降至200-240公顷，较2025年减少40-60公顷，厦门则明确提出以近三年平均供应量及2025年实际销售量作为测算依据，通过缩量供应适配当前市场去化节奏。在优供给方面，供地重心加速向高品质、改善型住房倾斜，北京优先在轨道站点及就业密集区域推动"好房子"建设，深圳强调"宝地宝用、住有优居"精准匹配市场需求，杭州明确适度增加改善性住房用地，引导开发企业从规模竞争转向品质竞争。与此同时，存量土地盘活与城市更新成为重要方向，北京继续引导存量建设用地占比达65%并逐步推动存量更新规模不低于新增供应，深圳分类识别存量资源推进低效用地再开发，厦门着力提高存量用地在年度供应中的占比。
此外，在住房保障领域，供应逻辑正从"大规模筹建"向"结构优化"转变，北京、厦门、深圳等地保障房用地规模普遍调减，随着“十四五”建设项目入市及存量商品房转为保障房政策推进，住房保障工作正通过盘活存量资源、多渠道筹集房源，建立更加灵活高效的供给体系。这些调整共同反映出住房需求已从"有没有"向"好不好"升级，推动行业向更注重居住功能完善、更契合真实居住需求的新发展模式转变。
土拍热度来看，房企资金继续向确定性较强的优质资产集聚。典型地块来看：
广州马场一期地块：2月25日经过9小时、243轮竞价，由越秀地产以236.04亿元竞得，溢价率26.6%，成交总价位列广州历史第二、全国第五，住宅楼面地价约8.5万元/㎡，刷新广州住宅楼面价纪录。
上海青浦徐泾地块：3月13日，在上海2026年首轮土拍中，青浦区徐泾镇QPPO-0101单元18-05双轨交宅地以6.6%溢价率由绿城竞得，成交总价26.7亿元，楼面价31972元/㎡。该地块为当批次唯一溢价成交地块，区位价值优势显著。
杭州上城区城东新城地块：3月6日，杭州上城区城东新城宅地经109轮竞价，以总价32.2亿元、溢价率51%由保利获取，成交楼面价达44985元/㎡。该地块紧邻京杭大运河与麦庙港双水系，距地铁4号线新风站约200米，原为商办用地，2025年4月调整为纯住宅用地后，容积率由3.0降至2.2，居住属性明显提升，且已列入杭州市住宅品质提升试点，为打造高品质改善项目奠定基础。
表：重点城市2026年一季度高总价成交地块
数据来源：
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但多数城市土地市场仍低温运行，青岛、北京、福州、武汉、天津出让地块均底价成交。一方面是供地节奏放缓，同时核心区优质地块推出较少；二是房企资金面仍承压，拿地高度聚焦核心城市高确定性板块，对非核心区地块保持审慎。
拿地企业方面，央国企仍是拿地绝对主力。根据中指数据，2026年一季度（截至3月28日），22城累计拿地金额中，央国企占比为58%，北京、上海、广州、厦门央国企占比均超60%；地方国资占比26%，较2025年全年降低5个百分点；民企占比11%，拿地力度仍偏弱，成都、天津等城市部分本地民企布局相对活跃。
整体来看，2026年一季度土地市场延续“缩量提质”导向及“点状高热”特点，分化态势延续。二季度一线及强二线城市核心区有望迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，以维持土地市场热度、稳定预期；而三四线城市及一二线城市的郊区土地市场仍将面临压力。土地市场的全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。
（四）开发投资：1-2月房地产开发投资额同比下降11.1%
图：房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
数据来源：国家统计局，
房地产开发投资额同比降幅较去年全年收窄。2026年1-2月，全国房地产开发投资额为9612亿元，同比下降11.1%，降幅较去年全年收窄6.1个百分点，其中住宅开发投资额为7282亿元，同比下降10.7%。
图：房企到位资金同比增速及2026年1-2月各项资金来源同比增速对比
数据来源：国家统计局，
房企到位资金同比降幅有所扩大。2026年1-2月，房地产开发企业到位资金为1.3万亿元，同比下降16.5%，降幅较去年全年扩大3.1个百分点，企业资金端仍面临一定压力。其中，1-2月国内贷款为2570亿元，同比下降13.9%；自筹资金为4939亿元，同比下降5.9%；定金及预收款3589亿元，同比下降21.5%；个人按揭贷款1128亿元，同比下降41.9%。短期销售承压背景下，定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅仍较大。
第二部分：2026年二季度中国房地产市场趋势展望
（一）经济及政策环境：宏观政策更加积极有为，楼市政策定调着力稳定房地产市场
宏观经济方面，2026年一季度，国民经济实现平稳开局，国内生产总值（GDP）预期目标锚定在4.5%-5%，并强调“在实际工作中努力争取更好结果”，体现了“十五五”开局之年“稳中求进”的总基调。年初宏观数据不乏结构性亮点，物价水平温和回升，1-2月CPI同比上涨0.8%，居民消费价格增速有所修复，但仍相对较低；工业领域边际改善，PPI环比实现增长，同比降幅收窄。此外，受全球AI投资周期带动，电子信息等高技术制造业出口走强，为经济平稳发展提供了重要支撑。但也要看到，外部环境变化影响加深，地缘政治风险持续上升，国内经济发展和转型中面临的老问题、新挑战仍然不少，经济稳增长仍需宏观政策协同发力。
在此背景下，3月《政府工作报告》定调“实施更加积极有为的宏观政策”。财政政策方面，明确要求“继续实施更加积极的财政政策”，今年赤字率拟按4%左右安排，并发行1.3万亿元超长期特别国债，持续支持“两重”“两新”建设。货币政策方面，强调“继续实施适度宽松的货币政策”，并提出将“促进物价合理回升”作为重要考量，灵活高效运用降准降息工具，保持流动性充裕、社会融资成本处于低位运行。二季度，随着“城乡居民增收计划”与“以旧换新”政策效应叠加，宏观政策预计将从“筑底支撑”转向“内生动能激发”，为全年经济质的有效提升和量的合理增长奠定基础。
表：《政府工作报告》房地产表述对比
房地产政策方面，2026年3月全国两会召开，《政府工作报告》、“十五五”规划《纲要》相继发布，对短期、中长期房地产工作进行部署。
2026年《政府工作报告》房地产主要内容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”两项重点任务中，彰显房地产在保民生、防风险中的重要性。政策目标由2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转为“着力稳定房地产市场”，与2025年末中央经济工作会议保持一致，持续强调稳定楼市在防范化解风险中的重要性。
“十五五”规划《纲要》中房地产相关内容提及次数较“十四五”更多，对房地产提出更高要求，定调“推动房地产高质量发展”且列为单独章节，分为“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两小节，增加多项具有针对性和实操性的举措。
另外，今年《求是》在1月、3月两度刊文提及房地产市场，强调稳定房地产市场预期的重要性，稳预期也成为今年房地产工作的重要方向之一。
激活需求方面，结合人口政策加大支持力度或是今年促需求的重点。今年《政府工作报告》提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，预计2026年各地政策将呈现更加精细化、精准化的趋势，将住房政策与人口政策结合是着力点之一，初婚初育、多子女家庭是重点支持群体，更多支持政策或加快落地。另外，优化住房公积金政策也是促进需求释放的重要抓手。今年《政府工作报告》首次提出“深化住房公积金制度改革”，延续中央经济工作会议提法。
优化供给方面，今年《政府工作报告》大篇幅强调供给端内容，凸显重要性。“因城施策控增量、去库存、优供给”明确了供给端政策优化方向。控制新增土地供给是直接改善市场供求关系的关键举措，今年各省市政府工作报告中，江西、陕西等多地提出要“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制”“科学安排土地供应”，另外，3月10日自然资源部印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，其中明确“要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，需要注意的是，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，预计2026年住宅用地供应将延续“缩量提质”特点，库存量较大的地区或片区新增土地供给将受到严格限制；去库存方面，今年《政府工作报告》首提“探索多渠道盘活存量商品房”，明确提出“鼓励收购存量商品房用于保障房”，预计今年各地在收购存量商品房方面将持续发力；优供给方面，一方面明确“优化保障性住房供给”，预计2026年各地延续“以需定建、以需定购”基调，通过多种方式筹集保障房，另一方面明确“有序推动‘好房子’建设”，近期住建部发布关于《“好房子”建设指南(试行)(征求意见稿)》公开征求意见的通知，《指南》包括“好房子”内涵与实施路径、安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷五章内容，旨在提升住房建设与管理水平，以供给端提质激发改善性需求释放。同时本次也提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，提升物业服务质量也将是2026年重点。
高质量推进城市更新落实去年中央城市工作会议部署。《政府工作报告》中关于城市更新的表述由去年“持续推进”调整为“高质量推进”，意味着2026年将是城市更新深化落实的一年，年初自然资源部和住建部发布《进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，后续配套的金融、财税、土地等政策有望持续落位，政企合力、多元协同的城市更新模式将更加成熟，多元化的投融资模式将进一步丰富。
新模式构建逐步进入深入推进阶段。关于房地产发展新模式的表述调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，表明房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设，“十五五”规划《纲要》明确基础制度建设方向，指出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售”。另外，《政府工作报告》强调进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。
图：2024年以来各地因城施策频次（截至3月29日）
表：2026年以来主要政策类型出台频次对比（截至3月29日）
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度
地方层面，根据中指监测，2026年一季度全国有超100省市（县）出台政策约160条，政策频次较去年同期趋缓。从政策方向上看，今年以来各地政策优化聚焦激活需求、去化库存、盘活存量等方面，涉及优化限制性政策、调整公积金贷款、发放购房补贴、完善城市更新相关配套政策等内容。
核心城市限制性政策调整更加精细化，精准释放住房需求。2月上海优化楼市政策，将非沪籍家庭购买外环内住房所需社保/个税缴纳年限缩短至1年，社保/个税缴纳满3年的在外环内可购买2套，并明确持《上海市居住证》满5年及以上的，无需社保/个税证明，全市范围内可购1套，本次上海限购政策调整聚焦非沪籍家庭购买外环内住房的情况针对性放松，直接扩大外环内住房需求群体规模，精细化促进购房需求释放。
公积金方面，今年以来，公积金贷款政策的优化方向主要落脚在提高公积金贷款额度、优化贷款次数、扩宽提取使用范围、优化缴存政策等方面。如上海、杭州大幅提高公积金贷款额度上限，上海家庭首套最高额度达240万元（含补充公积金），同时购买符合条件的绿色建筑上浮15%，多孩家庭上浮20%，合计上浮后最高贷款额度可达324万元；杭州家庭最高额度提高至180万元，各项上浮政策最高可叠加上浮70%，最高贷款额度达306万元，大幅提高额度上限，能够有效降低居民购房成本。辽宁、成都等地阶段性取消公积金贷款次数限制；福州、沈阳、杭州等城市扩宽公积金提取使用范围，如福州支持提取公积金用于装修、购买车位，提高公积金使用效率；优化缴存方面，武汉阶段性扩大公积金异地贷款受理范围至全国并取消户籍限制，深圳明确职工自愿提高缴存比例的可以选定高于单位为其缴存的比例。
购房补贴方面，政策呈现向特定人群倾斜的特征，强化房地产保民生的定位。具体来看，南宁、南充结合婚育政策发放购房补贴，南宁对新婚家庭补贴2万元/套，二孩、三孩家庭补贴3万元/套、6万元/套；南充为满足条件的初婚家庭按贷款额度（不超20万元）的1%提供住房消费贷款贴息。针对人才发放购房补贴也是重要优化方向，济南针对“专精特新”民企引进毕业5年内的人才，将博士、硕士补贴标准分别提高至25万元、15万元；南京发放人才补贴，各区在补贴基础上发放人才房票，进一步加大补贴力度，如南京雨花台区在相应人才补贴标准（博士15万、硕士11万、本科7万、专科3万）的基础上再额外增加10万元/套的人才房票补贴，最高可发放25万元购房补贴。
另外，通过贴息方式发放购房补贴也将是后续各地发放购房补贴的重要方式，3月，南京鼓励各类主体开展市场化“收旧换新”，对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息；苏州对符合条件的人才按照实际已偿还的公积金贷款利息的50%予以补贴，补贴期限12个月，总补贴金额最高不超过5万元。
核心城市“房票安置”方案相继落地，扩大购房需求群体。3月上海虹口区在城中村改造项目中新增“房票安置”奖励，明确选择货币补偿的被征收人，在6个月内购房，可凭不动产权证领取1200元/m 的“房票安置”奖励，若购买住房为虹口区奖励提高至2000元/m ，有助于加速城中村改造项目推进，并促进被征收人购房需求释放。广州“房票安置”持续发力，对去库存起到了积极作用，据广州规自局披露数据，截至2025年12月31日，全市累计通过房票认购房源约6671套，认购面积超68万平方米，认购资金约118亿元，其中城中村改造项目中发放2680张房票，发放金额达36.3亿元，2026年广州“房票安置”持续推进，3月广州南沙区东涌镇完成“房票安置”方案的公示及资格通知，在认购期间累积接待咨询群众约350户，成功办理认购75户，认购总额超出本次2500万元额度上限，群众认可度高。
去库存方面，预计2026年各地将持续推进收购存量商品房，收购二手房也将成为重点。2月初上海浦东新区、静安区、徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，预计更多城市、地区将跟进落地，加速二手房库存去化。运用专项债收购存量商品房是推进去库存的重要方式，河南、湖南、重庆等地强调“推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房”，重庆指出按批量收购总金额的1%给予收购主体补贴，鼓励主体参与收购存量商品房。根据中指不完全统计，2025年以来，浙江、四川、山东、湖南等多省市，先后发行合计超43亿元专项债券用于收购存量商品房，整体发行速度仍偏慢。资金成本偏高是影响收购工作开展的重要因素之一，年初央行、金融监管总局将保障性住房再贷款利率下降至1.25%，有望为各地收购存量商品房提供更低成本的资金支持。
另外，收购存量商品房用作学生宿舍也是多地跟进落地的方式之一，2025年湖北大学、合肥工业大学、中国矿业大学、中南大学相继公示收购存量商品房用作学生宿舍，2026年更多学校跟进，1月末，湖南省发改委正式批复湘潭大学收储装修市场存量房补充学生宿舍项目，湘潭大学拟投资超8000万元收储存量商品房装修、改造为学生宿舍。预计后续将有更多高校跟进，扩宽存量商品房使用范围，同时加速库存去化。
收购存量土地方面，2025年以来，各地收回收购存量闲置用地持续落实，根据中指研究院不完全统计，截至3月29日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5800宗，总用地面积超3亿平方米，总金额超7800亿元，已发行的专项债超3500亿元，占比约45%，其中2026年广东、江苏、四川等省市发行超480亿元，保持较大发行力度，收储土地仍将是今年去库存的重要举措。
盘活存量商办用房也是地方优化政策的着力点之一。年初央行、金融监管总局将全国层面商业用房贷款首付比例降至30%，促进商办用房库存去化，上海、广东等多个省市跟进落实。除此之外，北京、青海等地强调盘活闲置商业设施等存量房屋，北京允许商业、商务金融和娱乐康体等商业服务业用地中的建筑用途相互转换。
另外，今年以来多地城市更新配套政策加速落地。多地出台城市更新中长期行动方案或五年专项规划，如青海印发《青海省城市更新行动实施方案》、广西印发《广西持续推进城市更新五年行动方案(2026-2030年)》，明确具体实施目标，如青海明确到2030年实施8个以上老旧片区更新改造、完成改造15万户、D级危房全面动态清零等目标；北京印发多项城市更新配套政策，如明确无手续建筑认定处理、明确建设用地功能混合使用允许、禁止兼容内容等要求；深圳印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，明确新启动的旧改项目原则上不再强制配建保障房。这些配套政策的落地，有助于降低企业开发门槛、简化审批程序，加快推进城市更新项目实施。推动老旧住房原拆原建预计也是2026年各地推进城市更新的重要抓手之一，相关信贷、规划等配套政策也有望加快落地，如福建明确支持“自拆自建”，支持福建各地探索老旧危旧住房自主更新改造新模式，并鼓励金融机构提供信贷支持。
整体来看，《政府工作报告》、“十五五”规划《纲要》为短期、中长期房地产工作做出重要部署，住房政策与人口政策结合是重要方向，初婚初育家庭、多子女家庭成为政策重点支持对象，优化公积金政策是强化住房保障的重要抓手，供给端政策延续控增量、去库存、优供给思路，盘活存量、城市更新等配套政策有望加快落实。
需求端，预计各地政策在降低购房门槛、降低购房成本、提高购房意愿和能力上持续发力，其中针对特定人群的购房补贴、公积金贷款等政策支持力度有望加大，深化住房公积金制度改革，扩大使用范围、支持异地互认互贷等是重要方向。同时，核心城市继续优化限制性政策，降低房贷利率、降低中介费率、给予住房贷款贴息等也是政策关注点；“房票安置”或将持续推进，释放增量购房需求。
供给端，预计各地将保持“缩量提质”的土地供应趋势，供地规模保持低位，侧重供应区位更优的核心地块，同时在“好房子”建设方面继续落实相应规范，综合考量“好房子”建设与住房销售、市场预期变化等问题，有序推进“好房子”建设。另外，各地有望持续推动存量闲置土地、存量商品房收储，收购二手房或在更多城市落地，加速改善市场供求关系，稳定市场预期。同时，更多城市有望完善商办等业态存量盘活政策，允许楼宇兼容、临时改变用途等或是重要方向。
高质量推进城市更新写入五年发展规划，配套的金融、财税、土地等支持政策有望迎来进一步完善，鼓励更多社会资本参与，支持“原拆原建”等。
（二）市场趋势：市场仍处筑底期，分化特征预计将持续深化
一季度，房地产市场继续呈现明显的分化特征。春节后，在需求释放带动下，核心城市楼市出现一定修复，二手房成交持续好于新房，京沪市场率先回暖，百城二手住宅价格环比跌幅收窄，二手房卖方预期有所趋稳，同时核心城市优质地块仍能拍出较高溢价，但整体市场仍处于筑底阶段。今年两会《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”，因城施策仍是政策主线，供需两端政策有望协同发力，为稳定市场提供保障。
展望二季度，在“好房子”项目入市与传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撑，4月市场修复的延续性尤为关键。若核心城市热度能够保持，将有助于改善市场预期，为全年市场平稳运行奠定更好基础。受2025年市场热度逐季回落的基数效应影响，后续新房成交同比降幅有望逐步收窄，但分化态势预计将延续。二手房方面，在挂牌量趋稳背景下，价格跌幅有望继续趋缓，但市场实现“止跌回稳”，仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同推动。
销售趋势：在刚需释放下，核心城市二手房成交量保持较强韧性，上海、北京等城市在高基数下仍实现同比增长，市场活跃度有所回升。新房市场短期仍面临一定调整压力，市场修复主要体现在核心城市及近年来入市的“好房子”项目，此类项目凭借产品力优势获得较好去化表现，而早期存量项目去化压力仍较突出。同时需关注两点：一是过去两年改善性需求对核心城市新房市场形成支撑后，房企产品供给有所趋同，部分细分市场可能出现阶段性供过于求的压力；二是二手房与新房之间的置换节奏放缓，二手房价格持续调整导致“卖旧买新”的价差加大，一定程度上制约了改善性需求的释放。低能级城市“去库存”基调未变，“以价换量”仍是主流策略，市场分化态势延续。整体来看，受2025年市场热度逐季回落的基数效应影响，2026年全国新房销售同比降幅预计呈现逐步收窄态势，年初降幅相对较大，后续有望逐步改善。
数据来源：中指调查，
房价趋势：一季度，百城二手住宅价格环比跌幅较去年下半年明显收窄，核心城市卖方预期在经历价格急跌后有所趋稳。3月北京、上海等核心城市二手房成交量实现增长，反映出需求正逐步入市，但买方仍以理性观望、择机出手为主，整体态度较为审慎。从租售比来看，根据中指数据，2月重点50城平均租金房价比已升至2.26%（一线、二线、三四线代表城市分别为1.65%、2.35%、2.16%），而当前居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%，部分城市租金回报率已接近这一水平，房价支撑性有所改善。需要指出的是，合理的租金回报率仅是房价“止跌”的必要条件，真正实现“止跌回稳”仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同支撑。预计全年二手房价格跌幅有望收窄。从新房价格来看，在核心城市改善楼盘入市带动下，新房均价有望保持稳定，但产品力优势不明显的存量项目将进一步承压，“以价换量”仍是实现去化的重要手段。
图：商品房待售面积及新开工累计同比
图：全国土地（住宅+商办）成交面积、房屋新开工面积、商品房销售面积累计同比增速
数据来源：国家统计局，
新开工：2026年1-2月，全国房屋新开工面积同比下降23.1%，延续低位运行态势。去库存背景下，房企资金压力及拿地意愿偏弱是制约开工修复的主要因素。从土地端来看，作为住房供应的源头，土地成交持续缩量也对新开工形成传导影响。短期新开工规模预计将延续低位运行态势。
投资：1-2月，全国房地产开发投资额同比下降11.1%，降幅较去年全年收窄6.1个百分点。从投资构成看，去年土地出让金规模有所趋稳，预计将对今年土地购置费形成一定支撑，但今年以来土地市场成交规模再度回落，或对后续土地购置费增长形成制约。与此同时，随着“保交房”任务全面完成，相关工程量逐步减少，预计今年施工面积将延续回落态势，进而对建筑工程投资及房地产开发投资形成拖累。综合来看，短期内房地产开发投资仍面临一定压力。
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